今年以來，一線城市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)量價(jià)齊升的局面，但并不意味著樓市將重回“大步快漲”時(shí)代。由于近年來房地產(chǎn)市場供需關(guān)系更加均衡，政府宏觀調(diào)控政策更為合理，房價(jià)整體快速上漲的基礎(chǔ)不存在—

6、7月份是樓市銷售傳統(tǒng)淡季，不少熱點(diǎn)城市卻迎來了淡季不淡的銷售局面。在杭州，不僅新建商品房成交量連續(xù)第四個(gè)月超萬套，樓市“高庫存”也在7月末首度降至15萬套內(nèi)的今年以來庫存最低值；在深圳，6月份一二手住宅單月合計(jì)成交23224套，同比上漲261%，僅次于2009年11月的歷史高峰……與樓市回暖形成呼應(yīng)的，是住宅開發(fā)投資增速一年半來首現(xiàn)回升。

業(yè)內(nèi)人士表示，經(jīng)過2014年的沉寂之后，隨著一系列樓市利好政策的實(shí)施，需求旺盛的一線城市新建商品房和二手房量價(jià)齊升，樓市再現(xiàn)回暖跡象。但并不意味著全國樓市將重回“大步快漲”時(shí)代。2003年至2013年，我國商品房年銷售額、銷售面積均出現(xiàn)較大幅度增長，市場基數(shù)已不可同日而語，增速降低已是必然。

住宅開發(fā)投資增速回升

春江水暖鴨先知。作為反映樓市景氣指數(shù)重要指標(biāo)之一的住宅開發(fā)投資，出現(xiàn)了久違的增速回升。國家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，今年前7個(gè)月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長4.3%，增速比1月至6月回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。今年以來，各月投資累計(jì)增速回落幅度逐月縮小，房地產(chǎn)開發(fā)投資現(xiàn)企穩(wěn)跡象。

尤為值得一提的是，在經(jīng)歷了一年半的下行之后，住宅投資增速開始回升。同比增長3.0%，增速比1月至6月回升0.2個(gè)百分點(diǎn)，為2014年以來的首次回升。

“住宅投資占全國房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重超過三分之二，其增速回升將對下一步全國房地產(chǎn)開發(fā)投資產(chǎn)生拉動作用。”國家統(tǒng)計(jì)局投資司高級統(tǒng)計(jì)師李皎說。

同時(shí)，前7個(gè)月的住宅銷售也增長較快。1月至7月，住宅銷售面積53009萬平方米，銷售額34884億元，比1月至6月分別增長6.9%和16.8%，大大高于辦公樓等其他用途商品房銷售增速。

李皎說，銷售市場好轉(zhuǎn)給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供了有力的資金支持，將提振企業(yè)開發(fā)建設(shè)的信心。同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)雖仍處于歷史低位，但已連續(xù)兩個(gè)月回升。

此外，前7個(gè)月，重點(diǎn)城市商品房銷售面積增長8.2%，比非重點(diǎn)城市高3.5個(gè)百分點(diǎn)；銷售額增長18.6%，比非重點(diǎn)城市高11.3個(gè)百分點(diǎn)。這表明，在一線重點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)回暖的同時(shí)，三四線城市依然面臨較大的去庫存壓力。

房產(chǎn)市場供需總體平衡

最新的70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動情況顯示，除北上廣深房價(jià)環(huán)比增幅較多之外，一些非一線城市的房地產(chǎn)市場銷售也增長明顯。今年1月至7月，深圳、寧波、杭州銷售面積增速超過50%，銷售額增速超過70%，帶動40個(gè)重點(diǎn)城市銷售市場表現(xiàn)明顯好于非重點(diǎn)城市。專家表示，這說明房地產(chǎn)市場回暖的跡象更加明顯，回暖的范圍也在不斷擴(kuò)大。

面對部分城市房地產(chǎn)市場的回暖，有輿論擔(dān)心房價(jià)又要迎來新一輪快速上漲階段。對此，國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟(jì)研究所副所長鄧郁松認(rèn)為，當(dāng)前我國樓市總體供需平衡，總體上看價(jià)格快速上漲的基礎(chǔ)已經(jīng)不復(fù)存在。他表示，任何一個(gè)房地產(chǎn)市場的發(fā)展，都不會背離基本的供求關(guān)系。隨著房地產(chǎn)市場的持續(xù)發(fā)展，至2013年，全國家庭戶均擁有住房1.0套。在這樣一個(gè)大的前提下，供不應(yīng)求、住房稀缺致使房價(jià)大漲的可能性已不大。當(dāng)然，在一些熱點(diǎn)城市的核心區(qū)域和熱點(diǎn)區(qū)域，房價(jià)還有可能出現(xiàn)一定的上漲，但這對房地產(chǎn)市場的整體影響不大，也不會改變整個(gè)供需格局。

總體而言，我國房地產(chǎn)市場供應(yīng)已經(jīng)從過去總體偏緊、部分地區(qū)過緊，發(fā)展到今天總體偏松、部分地區(qū)過剩的情況。當(dāng)供給速度遠(yuǎn)快于需求時(shí)，很難出現(xiàn)2009年那樣的樓市暴漲。即便是北上廣深等供應(yīng)偏緊的一線城市，也有限購政策在控制需求規(guī)模，從而抑制房價(jià)過快上漲。例如，近日北京出臺政策，提高通州區(qū)購房門檻，就對平穩(wěn)房價(jià)起到了重要作用。

投機(jī)需求不會大量進(jìn)入

在房地產(chǎn)市場供需總體平衡的情況下，房價(jià)緣何走高？對此，鄧郁松認(rèn)為，其中重要的原因是一些利好政策的實(shí)施，以及部分住房金融政策的變化。

鄧郁松進(jìn)一步解釋道，一線城市房價(jià)對于金融政策較為敏感。一般情況下，一線城市供應(yīng)偏緊，市場剛需強(qiáng)勁。當(dāng)購房首付比例下調(diào)時(shí)，便能激發(fā)一部分購買需求。因此，對于一線城市而言，為避免市場過熱，應(yīng)該執(zhí)行比較中性的住房金融政策。

不過，也有專家認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)金融政策的調(diào)整，是對市場的一種回歸。此前，為遏制房地產(chǎn)市場投資投機(jī)性需求，一些改善性需求也被“誤傷”。而近來一系列政策利好的釋放，正是為了在抑制投資投機(jī)和保護(hù)剛需、改善性需求之間，找到更好的契合點(diǎn)。

資金的逐利性，讓一線城市房地產(chǎn)市場成為投資者的首選。在當(dāng)前房地產(chǎn)市場前景整體被看好的情形下，是否會有大量投機(jī)性需求進(jìn)入呢？對此，業(yè)內(nèi)專家表示這種可能性不大。首先，一線重點(diǎn)城市的限購政策還沒有取消，投機(jī)性需求大規(guī)模進(jìn)入的條件還不存在。其次，投資有風(fēng)險(xiǎn)，隨著近些年樓市的起落，樓市投資的難度越來越大。此外，隨著房地產(chǎn)稅落地預(yù)期的加強(qiáng)，投資者也會越來越謹(jǐn)慎。